4.1 Betaalbaarheid woningaanbod
4.1.1 Huurbeleid en huurprijsontwikkeling
Betaalbaarheid blijft één van de belangrijkste speerpunten binnen ons beleid. De sociaaleconomische positie van veel huurders in ons werkgebied blijft kwetsbaar, waardoor betaalbare woonlasten essentieel zijn. Om onze investeringsopgave – waaronder verduurzaming en onderhoud – te kunnen blijven realiseren, hebben we in 2025 gestuurd op de maximaal toegestane huursomstijging van 4,5%. Dit betekende dat we een huurverhoging van 4,7% voor het grootste deel van onze woningen hebben doorgevoerd. We hebben hierover overleg met de HAG (Huurders Advies Groep) gevoerd en hierop een positief advies gekregen. Door de gelijktijdige stijging van uitkeringen, huurtoeslag en lonen is het effect op de totale woonlasten voor onze huurders beperkt gebleven.
In 2025 hebben we bovendien onze portefeuillestrategie en wensportefeuille herijkt. Deze strategische koers kijkt tien jaar vooruit en vormt de basis voor een toekomstbestendige en betaalbare woningvoorraad. De herijking heeft niet geleid tot grote beleidswijzigingen; de belangrijkste uitgangspunten zijn bevestigd.
In tabel 4.1 is de verdeling van de streefhuren opgenomen. Deze tabel toont de werkelijke situatie afgezet tegen onze wensportefeuille en geeft daarmee inzicht in hoeverre onze huidige woningvoorraad aansluit bij de gewenste betaalbaarheidsstructuur. De streefhuren wijken af van de wensportefeuille omdat we na het vaststellen van de wensportefeuille in 2024 op basis van kwaliteit en de ruimte die er was in de wensportefeuille ervoor hebben gekozen om het genereren van voldoende inkomsten te prioriteren. Zowel de wensportefeuille als het streefhuurbeleid worden in 2026 herijkt.
Tabel 4.1 Huurprijsklassen
| Huurklasse* | Netto huren 31/12/2025 | Netto huren 31/12/2025 | Streefhuren 31/12/2025 | Beleid t/m 2025 | Wens 2034 |
|---|---|---|---|---|---|
| Goedkoop | 438 | 8% | 5% | 5% | 5% |
| Betaalbaar extra laag | 2.208 | 42% | 47% | 58% | 58% |
| Betaalbaar-laag | 1.651 | 32% | 28% | 17% | 17% |
| Betaalbaar-hoog | 427 | 8% | 8% | 10% | 10% |
| Duur | 407 | 8% | 11% | 9% | 9% |
| Vrije sector | 79 | 2% | 1% | 1% | 1% |
| Totaal | 5.210 | 100% | 100% | 100% | 100% |
4.2 Huurbetaling en -achterstand
4.2.1 Huurincasso
In het jaarplan 2025 hadden wij verschillende doelen op het gebied van betaalbaarheid geformuleerd:
- we hebben oog voor wat armoede met mensen doet en integreren de nieuwste inzichten hierover in onze schuldenaanpak. We hebben uitvoering aan dit doel gegeven door het huurincasso proces opnieuw in kaart te brengen. De samenwerking tussen de afdelingen Huurincasso en Wonen is structureel ingeregeld;
- wanneer er huurschuld optreedt, nemen wij snel contact op met de huurder. Als dit niet leidt tot huurbetaling volgen er meer acties waarbij veel persoonlijk contact met de huurder gezocht wordt. Ook worden indien mogelijk andere partijen ingeschakeld. We hebben alles is in het werk gesteld om uitzetting op basis van huurschuld te voorkomen, maar dit is helaas in 2025 in vier gevallen niet gelukt;
- voorafgaand aan alle ontruimingen zijn de huurders aangeschreven, aangemeld bij Vroegsignalering en hebben huisbezoek gehad van één van onze woonconsulenten. Van de vier ontruimingen hebben drie huurders de sleutel zelf ingeleverd en de laatste heeft de woning leeg achtergelaten;
- daarnaast hebben we 3 huurders vanwege overlast of woonfraude laten weten dat we een ontruimingsprocedure gaan starten, maar zijn we uiteindelijk in goed overleg en in samenwerking met hulpverlening met huurders overeengekomen dat de huur zelf werd opgezegd. Ook heeft de gemeente 1 woning gesloten vanwege aanwezigheid van drugs en/of drugshandel en hebben we de huurder zover gekregen de huur zelf op te zeggen.
Door een actief incassobeleid en de Vroegsignalering is de achterstand van zittende huurders gedaald. De daling van het percentage vertrokken huurders komt doordat we de mutatienota’s van (overleden) huurders hebben afgeboekt. Ook het aantal huurders bij de deurwaarder is afgenomen. Door nauwe samenwerking met de gemeenten, zorgpartijen en andere betrokken organisaties proberen we huurachterstanden te voorkomen.
Tabel 4.2 Huurachterstanden
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| Achterstand zittende huurders % | 0,30% | 0,51% |
| Achterstand vertrokken huurders % | 0,13% | 0,98% |
| Achterstand totaal % | 0,43% | 1,49% |
| Aantal huurders bij deurwaarder | 99 | 123 |
| Aantal ontruimingen | 4 | 4 |
4.2.2 Armoede en schuldenaanpak
Al jaren werken we in alle gemeenten met de Voorzieningenwijzer. Via dit instrument kunnen huurders inzicht krijgen in mogelijke besparingen en subsidies. We zijn met iedere gemeente in ons werkgebied in de prestatieafspraken overeengekomen om dit te gebruiken. Middels de Wet gemeentelijke Schuldhulpverlening hebben de gemeenten de mogelijkheid om gegevens van burgers met betalingsachterstanden in een vroeg stadium uit te wisselen met woningcorporaties, energie- en drinkwaterbedrijven en zorgverzekeraars. Hierdoor krijgen gemeenten mensen met schulden tijdig in beeld en kunnen zij schuldhulpverlening aanbieden (Vroegsignalering). In de gemeente Midden-Groningen is een armoedepact gesloten tussen gemeente, corporaties en hulp en dienstverlenende instellingen. Hiermee wordt beoogd om door samenwerking armoede en sociale uitsluiting tegen te gaan. Vroegsignalering is hierin geïntegreerd. In de gemeenten Eemsdelta en Oldambt werken we ook met Vroegsignalering.