10 Financiële verantwoording: resultaat, verwachtingen, risicomanagement

De kwartaalrapportage is vier keer verschenen. Op verschillende onderdelen wordt stuurinformatie weergegeven en de voortgang van de projecten inzichtelijk gemaakt. Verder geven we in de kwartaalrapportage een analyse van het proces- en kostenverloop van de uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden en de verhuur. Daarbij geldt de begroting van Groninger Huis als taakstellend, dat wil zeggen dat alle kosten vooraf zo goed mogelijk worden ingeschat en er geen sprake is van een budgetsystematiek. Afwijkingen worden in de financiële analyse geanalyseerd en toegelicht. Onderdeel van de kwartaalrapportage is de liquiditeitsprognose en realisatie. Tot slot nemen we in de rapportage ook de actuele stand van zaken op in het kader van het risicomanagement, treasury en wordt verslag gedaan van contacten van de bestuurder met de diverse stakeholders.

In 2025 zijn zeven woningen en één bedrijfspand verkocht. De technische instandhouding en verbetering van onze woningen vergen onverminderd grote investeringen. Bovendien hebben we te maken met onrendabele energiemaatregelen, de regelgeving omtrent asbestsanering en beperkte mogelijkheden tot verhoging van de huuropbrengsten.

Maar het grootste aandachtspunt is en blijft de aardbevingsproblematiek in een deel van ons werkgebied. Door de gaswinning door de NAM vinden er in ons gebied aardschokken plaats waardoor de woningen schade kunnen oplopen. Daarnaast zijn de bevingen een extra aanslag op het toch al aangetaste imago van Noord- en Oost-Groningen.  Ook  zien  we  de bevingen en de daarmee gepaard gaande  herstel-, verstevigings- en verduurzamingswerkzaamheden, maar ook sloop en vervangende nieuwbouw als een kans het woningbezit in dit deel van ons gebied versneld te verbeteren en te verduurzamen.

Het sluiten van de overeenkomst 'Bestuursakkoord november 2020' tussen gemeenten en het Rijk moet gaan zorgen voor een versnelling van de beoordeling van woningen die vallen binnen het versterkingsgebied. Met de nieuwe beoordelingsmethode 'typologieaanpak' worden woningen niet langer individueel beoordeeld, maar op basis van bouwsystemen. Een eigenaar die al een versterkingsadvies heeft, kan kiezen voor een herbeoordeling. Aan de keuze voor een herbeoordeling hangt, afhankelijk van de regeling waaronder de woning valt, bovendien een compensatie tussen € 17.000,- en € 30.000,- per woning. Voor Groninger Huis betekent deze nieuwe manier van beoordelen maatwerk en extra druk op ons werkapparaat; we kunnen nu een afweging maken op woningniveau en niet meer alleen op gebiedsniveau.

De opgave is complex. De algemene opinie over de resultaten die met name met de overheid zijn bereikt zijn tot nu toe niet positief. Bij Groninger Huis werken we binnen de mogelijkheden die we hebben hard om de ingrijpende opgave een succesvol vervolg te geven. Samen met de inwoners van het gebied, de gemeente en de NCG.

De parlementaire enquêtecommissie gaswinning trok 24 februari 2023 harde conclusies. Groningers en Drenten verdienen een Nij Begun: een mooie, leefbare, veilige en betere toekomst. Dertig jaar lang wordt gewerkt aan herstel en perspectief. De gevolgen van de gaswinning laten diepe sporen na bij een groot deel van onze inwoners. Een noodzakelijke voorwaarde voor een betere toekomst is het herstel van woningen én mensen. Zo lang als nodig. Koste wat kost. Het aanpakken van schade, versterking en herstel is daarom de belangrijkste prioriteit. Daarnaast is 200 miljoen euro per jaar beschikbaar voor sociaal en economisch perspectief. Ook is er in totaal de komende tien jaar (tot 2035) 1,65 miljard euro voor de isolatie van woningen beschikbaar. In Groningen en Noord-Drenthe zetten we samen de schouders eronder. 

De Groningse overheden reageerden met ‘Ereschuld: herstel en perspectief voor Groningen’. Dit is een eerste richting voor herstel en perspectief. Want wat moet er gebeuren om schadeafhandeling en versterking milder, menselijker en makkelijker te maken? Hoe bieden wij jongeren dezelfde kansen die leeftijdsgenoten ergens anders hebben? Wat is nodig om perspectief te bieden aan een regio die jarenlang een wingewest is geweest? Hoe wordt Groningen weer een provincie waar je fantastisch kunt wonen, werken, opgroeien en gezond oud kunt worden? Samen met inwoners, volksvertegenwoordigers, maatschappelijke organisaties en ondernemers willen wij deze ambities realiseren.

Het kabinet verwerkte haar ambities in de kabinetsreactie ‘Nij Begun’: een pakket met 50 maatregelen voor Groningen en Noord-Drenthe. De noodzakelijke voorwaarde voor de 50 maatregelen is een definitief einde aan de gaswinning uit het Groningenveld. De woningcorporaties hebben ook te maken met een groot aantal maatregelen, waaronder onder andere maatregel 12-B, maatregel 16, maatregel 28 en 29.

Een ander aspect waar we alert op zullen moeten blijven is de ontwikkeling van de leningenportefeuille. De schuld per woning is in de afgelopen jaren geleidelijk gestegen naar € 31.000. Als we dit vergelijken met andere corporaties dan is dit niet hoog. De Loan-to-Value blijft langjarig binnen de grens van het WSW.

In het jaar 2025 is de woningmarkt ten opzichte van het voorgaande jaar redelijk stabiel gebleven. Voor de woningportefeuille van Groninger Huis heeft dit tot een lichte stijging van de marktwaarde gezorgd. De totale waarde is € 755 miljoen inclusief verbeteringen (2024: € 709 miljoen).

Tot en met verslagjaar 2023 werd de ontwikkeling van de beleidswaarde deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat welke hiervoor is toegelicht, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt. 

Op grond van artikel 15, derde lid, van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (Rtiv) moeten woningcorporaties de beleidswaarde opnemen in de toelichting van de jaarrekening. De beleidswaarde geeft de waarde van het bezit weer, rekening houdend met specifieke beleidskeuzen van de toegelaten instelling.
Vanuit landelijk onderzoek uit 2022 naar het gebruik van de beleidswaarde zijn verschillende tekortkomingen naar voren gekomen. De gesignaleerde tekortkomingen zijn aanleiding geweest om de beleidswaarde vanaf verslagjaar 2024 op een aantal punten te wijzigen. De koppeling tussen de totstandkoming van marktwaarde en beleidswaarde is in de nieuwe wijze van bepalen van de beleidswaarde losgelaten. Hierdoor wordt de beleidswaarde niet meer afgeleid van de marktwaarde door middel van het toepassen van de afslagen inzake beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer. 

De gewijzigde punten in de beleidswaarde vanaf verslagjaar 2024 zijn:

• Het aanpassen van de disconteringsvoet naar een niveau dat beter past bij een sociale verhuurder. In het handboek modelmatig waarderen marktwaarde is voor 2025 de volgende disconteringsvoet opgenomen: DAEB: 4,22% (2024: 4,17%) en niet-DAEB: 4,76% (2024:4,70%)
• In plaats van 15 jaar looptijd met een eindwaarde wordt de looptijd gesteld op 60 jaar zonder eindwaarde
• De onderhoudsnorm die standaard voor de gehele levensduur gold, is vervangen door onderhoud op basis van een MJOP, met jaarlijks variërende onderhoudslasten
• Indien er sprake is van een harde verplichting worden noodzakelijke investeringen in de beleidswaarde opgenomen. Deze kunnen niet alleen uit wetgeving maar ook uit landelijke afspraken voortvloeien. Op dit moment speelt het uitfaseren van EFG-labels. De verplichting per label per verhuureenheid in 2025 is voor label E: € 5.056, voor label F: € 9.399, voor label G: € 15.955.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

De beleidswaarde bedraagt ultimo 2025 € 320 miljoen (2024: € 310 miljoen).

Per 31 december 2025 is in totaal € 405 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen bij het vermogen inbegrepen (2024: € 370 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. 

De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met de full-versie van het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving. 

De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is onder andere afhankelijk van het te voeren beleid van Groninger Huis. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt.  

Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning de huurprijs doorgaans niet worden verhoogd tot de markthuur en wijken de werkelijke onderhouds- en beheerlasten af van de ingerekende normen in de marktwaarde. Daarnaast wordt gerekend met een sociale disconteringsvoet en worden woningen met een EFG-label meegenomen in achterstallig onderhoud. Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee van het eigen vermogen) in de toekomst zal worden gerealiseerd.

In het gezamenlijk beoordelingskader hebben Aw en WSW een set van financiële ratio’s en grenswaarden gepubliceerd. Aw en WSW maken onderscheid tussen de continuïteitsratio’s (ICR, LTV en Solvabiliteit) en discontinuïteitsratio’s (dekkingsratio en onderpandratio). 

Groninger Huis heeft geen effecten/beleggingen, waardoor geen sprake is van prijsrisico ten aanzien van de waardering van effecten.

Groninger Huis is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.

Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Groninger Huis risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Per financieringsbesluit maakt Groninger Huis een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening tegen variabele rente.

Voor het renterisico uit financiële contracten hanteert Groninger Huis een norm van 17,5% van de omvang van de leningenportefeuille per eind 2025. Dit komt neer op bedrag van € 30,3 mln. Dit risico blijft in de komende jaren ruim binnen de norm.

Groninger Huis maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Echter vanwege hoge liquiditeiten loopt Groninger Huis hier beperkt risico.

Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Groninger Huis zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd.  De vervalkalender van de bestaande leningenportefeuille wordt constant gemonitord. Maandelijkse wordt een liquiditeitsprognose opgesteld en besproken.
Groninger Huis voldoet in de meerjarenplanning aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en ander financiële stakeholders worden gehanteerd. Voor de beschikbaarheid van financiering is Groninger Huis afhankelijk van de borging door het WSW.

Het management heeft de verantwoordelijkheid risicobeleid uit te dragen en risicoanalyses uit te voeren als onderdeel van de managementtaken. Onderdeel van de risicoanalyse is het in beeld brengen en beheersmaatregelen nemen van mogelijke fraude- en integriteitsrisico’s. Bij issue met betrekking tot integriteit of een vermoeden van fraude is in de integriteitscode opgenomen bij wie de medewerker terecht kan. Hier volgt een samenvatting van belangrijke frauderisico’s:

• Inkopen: willekeurige leveranciersselectie, geen objectieve beoordeling, onrechtmatige opdrachtverstrekking, onterechte betalingen;
• Aan- en verkopen: ongeautoriseerde vastgoedtransacties, onvolledige verkoopopbrengsten, risicovolle aankopen vastgoed;
• Onderhoud: voorraadbeheersing, voorkeursbehandeling leveranciers, materiaal voor eigen gebruik;
• Verhuur en incasso: onterechte toewijzing, aanpassen van huurprijzen, afboekingen en uitbetaling huurders;
• Personeel: uitbetaling salaris en declaraties, nevenfuncties;
• Financiële administratie: onjuiste of onvolledige informatie;
• Treasury: afsluiten van transacties;
• Informatiebeveiliging en ICT: beheer van bedrijfsmiddelen, beveiliging van informatie, cyberrisico’s.

Om deze risico's te beheersen zijn diverse maatregelen geïmplementeerd zoals functiescheiding, vierogen principe en interne controles. Vanuit interne controles zijn geen aanwijzingen van fraude naar voren gekomen.
Groninger Huis hecht er veel waarde aan dat haar werknemers op een adequate en veilige manier melding kunnen maken van eventuele vermoedens van ernstige misstanden binnen de organisatie. De klokkenluiderregeling maakt het mogelijk dat iedere medewerker misstanden kan melden, dat alle meldingen serieus en volgens een bepaalde procedure worden behandeld en dat de 'klokkenluider' in alle vertrouwelijkheid zijn vermoeden kan uiten en persoonlijk geen negatieve gevolgen van zijn melding ondervindt. Wil je als medewerker van Groninger Huis vertrouwelijk met iemand in gesprek omdat je onregelmatigheden constateert, dan kan dat bij de Vertrouwenspersoon.

We vinden het belangrijk om zicht te hebben op risico’s. Bovendien op de maatregelen die we treffen om risico’s zoveel mogelijk te beheersen. In het Risicomanagementbeleid beschrijven we hoe we ons risicomanagement hebben opgebouwd en ingericht. Wij willen risicomanagement een integraal onderdeel van de bedrijfsvoering laten zijn. Onze wens is dat risicomanagement ondersteunend aan de organisatie moet zijn, en passend bij de omvang en complexiteit van de corporatie.
Risicomanagement bij Groninger Huis kent de volgende basisprincipes:

• De ‘Three Lines of Defense’, waarbij de eerste lijn zowel verantwoordelijk is voor het managen van kansen als risico’s binnen de gestelde risicobereidheid. Zodanig dat Groninger Huis redelijkerwijs in staat is haar doelstellingen te behalen;
• De risicomanagementcyclus, om risico’s te identificeren, de risicobereidheid te bepalen, beheersmaatregelen te formuleren, monitoren en rapporteren;
• Een procesgerichte benadering met betrekking tot de operationele risico’s, waarbij we kijken naar de risico’s binnen een proces, de beheersmaatregelen in onderlinge samenhang vaststellen en bewaken.

Groninger Huis streeft bij het vaststellen van haar doelstellingen naar een gezond evenwicht tussen het realiseren van (maatschappelijke) prestaties en het beheersen van risico’s. Ieder jaar brengen we de strategische risico’s rondom de geformuleerde doelstellingen in kaart. 

Regelmatig evalueren we de strategische risico’s in het MT. Hierbij herijken we de strategische risico’s. Als het nodig is, wijzigen we ze of vullen we ze aan. Ook beoordelen we de risico’s op de kans dat een risico zich voordoet - en als het zich voordoet, wat dan de impact zal zijn voor Groninger Huis.
Op basis van de gesignaleerde risico’s heeft Groninger Huis haar risicobereidheid geformuleerd. Deze risicobereidheid geeft aan wat de aard en de omvang van de risico’s is, die we bereid zijn aan te gaan tijdens het bereiken van onze bedrijfsdoelstellingen.
Eind 2025 is een vervolgplan risicomanagement opgesteld. Hierin staan acht stappen beschreven die we in 2026 gaan oppakken op het gebied van risicomanagement. 

In 2025 zijn zijn een aantal processen geoptimaliseerd en vastgelegd. Verder heeft de projectgroep datakwaliteit stappen gezet in het optimaliseren van onze data.

Naast het uitvoeren van periodieke controles op processen, zogenaamde eerstelijnscontroles, gaan we verder met het vastleggen van processen volgens een afgesproken methodiek. Doel hiervan is om uniformer en efficiënter te werken, waardoor de huurder meer tevreden zal zijn. 

Groninger Huis heeft haar raamwerk interne beheersing (RIB) vastgelegd. Hierin staan de volgende aspecten:

1. Het beheerskader: de externe en interne aspecten die voor sturing en beheersing van corporatieprocessen noodzakelijk zijn. De strategische koers is niet alleen de basis voor het RIB, maar ook voor het interne beheerskader.
2. Planning & Control cyclus: het periodiek terugkerend proces van doelen formuleren, deze realiseren, risico's beheersen, activiteiten bijsturen en nieuwe doelen formuleren.
3. Risicomanagement: het definiëren en signaleren van risico's en het beheersen daarvan.

Een randvoorwaarde voor het goed uitvoeren van interne beheersmaatregelen is de cultuur van een organisatie. Soft controls zijn een onderdeel van deze cultuur. Dit zijn alle niet tastbare, maar wel gedrag beïnvloedende maatregelen.